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3年后,房子是“随便挑”还是“更买不起”?内行人一席话说透了 [复制链接]

不知道各位有没有看到这样一种现象,买了房的人担心房价下跌,没买房的人又担心房价上涨。实际上,即便是刚需自住,谁也不希望自己买的房子掉价,毕竟多花冤枉钱于心不甘,投资者就更不用说了。所以,我们每一个人在买房时,都会对未来的房产趋势进行一番分析,不求精准,但求大概率。

都知道,在过去二十多年里,如果选择看多楼市并且付出行动的人,现在不说都实现财富自由了,起码自住是不用愁了,不过是赚多赚少的问题。过去是如此,但未来还会是这样吗?大家有一个共识是,当前和未来的楼市环境已有明显变化,所以,用过去思维方式来看未来显然是不合适的。不过话说回来,太长远的事情看不清,也没有太多意义,有人就提出了一个问题:3年后,房子是“随便挑”还是“更买不起”?如果说我们门外人掌握的信息有限,那么,内行人的“一席话”算是说透了,跟着内行人的思路来看看有没有道理!

内行人认为,要回答这个问题,其实并不难,首先就是从决定房产价值的关键因子看房地产发展趋势,其次,在这个趋势下,根据自己的实际情况做出恰如其分的选择。下面我们简要的来谈谈这两个问题。

第一,透过决定房产价值的关键因子看房产发展趋势。

影响房价的关键因子到底是什么?这个问题很大,公说公有理,婆说婆有理,10个专家可能会有10个答案,但我们可以换一个角度来挖掘出答案,我们以一套商品房为例:

1.从需求端来看,什么人在买?

主要来自两方面,一是城里的人,另一个是农村人。先说农村人因素,以最近10年为例,2009年的城镇人口为6.22亿,这一数字在2019年为8.48亿,净增加2.26亿,年均增加2260万人,但从供应端看,近10年每年竣工的商品房差不多都在600多万套-700万套之间,显然,如果进城的人都去买商品房的话,还不够买。

还有城里人购房因素,任何人都想住得更好,除了一部分人拆迁分得安置房外,他们也会进入商品房市场进行改善置业,这样更加大了商品房市场的购房需求。在城里人和农村进城人的综合需求下,商品房供不应求,过去10年房价上涨有其必然性。

2.土地价格占这套商品房售价比例。

一套商品房售价里包括土地成本、建安成本、人员工资、销售成本以及管理成本(含税费)等等,其中最大一部分是土地成本(除了“那些取得高价地被限价或者根据市场卖不上价,以及市场环境好,获得超额利润”的情况不在此列),大体上占整个商品房售价的60%到70%。所以,从这个角度看,土地价格对商品房定价起到了决定性作用。由此,看到每拍出一块高价地都会让周边项目“躁动”的现象也就不足为奇了。

3.为什么要买这套房子?

这个问题要分开看,农村人进城买房,一个最重要的原因是城市教育资源普遍比农村好,而城里人买房则要分三类,要么是本地居民子女结婚需要买房,要么是改善自住,还有一类是就业吸引力等原因从A城来到B城,也需要买房。

此外,从过去来看,还有一个共性因素,那就是担心货币贬值预期的存在。央行前副行长吴晓灵在五道口演讲时说过一句话,大意是:中国房地产价格高企,是因为货币发行量过大。数据显示,2009年M2为60.62万亿,2019年为198.65万亿,10年时间,后者是前者的3.28倍。10年前一件商品1元,现在3元也很正常。房子作为一种固定资产,可变现和出租,老百姓将其作为一种保值工具也很正常。

上面分析了决定房产价值走向的关键因素,但这是基于过去的情况而得出的结果。现在大家关心的是,未来还会如此吗?

1.需求。在2018年前,我国16-59岁的劳动人口在9亿以上保持了近十年,我们知道,劳动力人口有收入,是购房的主力军,但到2019年,这一数字首次跌破9亿,根据人社部此前的预测,到2035年会在8亿以上水平。由此可见,作为购房主力的劳动人口将呈现一个递减的趋势。当然,对住房需求的影响还需要一个过程,对于3-5年时间来说,影响是有但不会太明显,应该表现得相对平稳。

2.地价和货币因素方面。在国家前不久印发的《关于坚决制止耕地“非农化”行为的通知》中明确,粮食饭碗必须端牢。业内人士表示,特别是内循环到来,18亿亩耕地红线必须会守住,所以我们城市的土地越来越宝贵是一个不争的事实,土地价格易涨难跌。货币方面,从过去一二十年M2与经济增速高度一致性看,随着经济增速趋缓,M2也会进入一个缓慢增长通道,单就这个因素看,房价上涨的压力会减弱。

值得注意的是,前面均是从客观因素进行分析,但还有一个必须要提的因素:政策。

包括我们目前的限购、限贷、限售、限价等等,均是政策的一个重要组成部分。但从未来看,这些措施仅是针对楼市的实际情况而进行的调控,具有阶段性。

从长期看,包括房产税、空置税等这样的楼市长效管控机制则可能是选项,中国社科院在《中国住房发展报告(2020-2021)》中,建议未来5年从热点城市试点房地产税。从已征收房产税的国家看,还很少见到房价大涨的案例,其主要原因就在于增加了持有环节成本,大幅减少了用房产来保值增值的非刚性需求。

从现阶段的政策看,主要目标就是确保房地产健康平稳发展。这其实是非常具有现实意义的,虽然现在不用房地产刺激经济短期发展,但房地产在经济中的地位仍不可小觑,因为它本身以及关联数十个行业,不仅影响着经济,也影响到金融系统安全。对于这个平稳,业内有两种理解,一是总体平稳,其中城市与城市、板块之间会有差异,二是房价被控制在一定幅度内,对于一些地方来说,增幅低于资金成本,其实就相当于亏损了。

3年后,房子是“随便挑”还是“更买不起”?内行人认为,需要根据实际情况来选择,不能一概而论。看似一句废话,但具有科学道理。

有了前面全方位的分析铺垫,答案也就非常清晰了。但即便是“随便挑”,也是建立在一定的资金基础上,3年为界的话,肯定不会免费送,对吧。而买不买得起,也要看自己的资金和所在的地方。

在“这些地方”的房子可能“随便挑”。

像此前媒体报道的鹤岗、乳山等地,这些地方现在就可以随便挑,即便一些市中心、学区房的价格也不高,对于普通工薪族来说,买房并不是什么难事。但从这里我们也可以总结出一些共性的东西,比如:没有什么就业吸引力产业,而且转型也不容易,人口都是多年连续净流出,业内对这样的地方称之为:收缩型城市。

根据一机构的报告显示,在我们600多座城市里,大概有80来座“收缩型城市”,随着进入城市化下半场,城市人口流动过渡到:由“农村流入到城市”转变为“收缩型城市向高能级城市流动”转变,未来10年,还会有更多的城市沦为收缩型城市。很显然,在这样的城市,无论是刚需还是改善,只要保持正常的收入水平,买房都会相对容易。但我们也要意识到,就如前面所言,土地会越来越宝贵,新建房子无论如何都回不到有些人所预言的“大葱价”,有经济能力、也有自住需求,该买还是要买。



在“这些地方”的房子可能“仍旧有压力”

由于城市基础不一,比如就业、经济、收入的不同,对人口的吸引力也不同,对于一些发展基础好、有发展潜力的城市来说,住房需求仍然具有较强的支撑。不仅面对着本地居民对好房子的需求,而且还有来自外来人口的住房需求。

有收缩型城市,也自然对应有人口净流入城市。原国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任徐林曾表示,我国未来80%的人将分布在国家规划的19个城市群。我们不能说规划的这个19个城市群都能闯关成功,但发展得比较好的城市群,包括近来多次提及的都市圈,一定都是从其中产生。由于房地产与人口紧密相关,人口多必然带来更多的住房需求。在需求的作用下,房产价值支撑力度较强,易升难降。

但我们也要清醒地认识到,无论城市群如何发展,房地产都不可能回到过去的高增长时代了,因为这与前面所说的城市化进程、货币因素有关,特别是在国家对楼市的调控下,房地产将进入一个稳健的发展阶段。在这些地方买房,我们的购房策略也会有所不同,大家可以算一笔账:

以市价200万的房产为例,按照社科院发布的住房报告预测增幅5%算,净增加了10万,对于很多上班族而言,1年未必能余下10万,那还不如早买,但对于投者而言,肯定不是首套房了,目前二套房贷的平均利率在5.5%左右,显然,除非遇到地段特别好、品质出众的房子外,大多数情况下,闲钱买房还未必有存银行划算。

对此,你还有什么看法吗?


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